冷凍油與制冷劑有很強的互溶性，并隨制冷劑進入冷凝器和蒸發器，因此，冷凍油即要對運動部件起潤滑和冷卻作用，又不能對制冷系統產生不良影響。所以，冷凍油的物理、化學、熱力性質應滿足下列要求。
(1)黏度適當。黏度是表示液體黏滯性大小的物理量。黏度分為動力黏度和運動黏度兩種,黏度隨溫度的升高而降低，隨壓力的增大而增大。黏度是冷凍油后一項主要性能指標。因此，冷凍油通常是以運動黏度值來劃分牌號的，不同制冷劑要使用不同黏度的冷凍油，如R12與冷凍油互溶性強，容易使冷凍油變稀，應使用黏度較高的冷凍油:制冷系統上作溫度低，應使用黏度低的冷凍油;制冷系統工作溫度高，應使用黏度高的冷凍油;轉速高的往復式壓縮機及旋轉工壓縮機應使用黏度高的冷凍油。
(2)濁點低于蒸發溫度。冷凍油中殘留有微量的石蠟，當溫度降到某個值時，石蠟就開始析出，這時的溫度稱為濁點。冷凍油的濁點必須低于制冷系統中的蒸發溫度，因為冷凍油與制冷劑互相溶解，并隨著制冷劑的循環而流經制冷系統的各有關部分，冷凍油析出石蠟后會堵塞節流閥孔等狹空部位，或存積在蒸發器盤管的內表面，影響傳熱效果。
(3)凝固點足夠低。冷凍油失去流動性時的溫度稱為凝固點，其凝固點總比濁點低冷凍油的凝固點必須足夠低，以R12和R22為制冷劑的壓縮機，其冷凍油的凝固點應分別低于-30℃和-40℃。冷凍油中深入制冷劑后，其凝固點會降低。如冷凍油中深入R22后，其凝固點會降低15℃~30℃。
